Comment transformer votre garage en un salon ?

Transformer un garage en appartement pose le défi d’ optimiser la fonctionnalité et le confort de vie dans un espace minimal : dans ce but je vous montre les modalités de conception pour faire fonctionner cette transformation, en profitant de l’espace minimum disponible pour obtenir le meilleures conditions d’habitabilité et de confort.

J’ analyse les avantages, en évaluant les règlements techniques et les permis nécessaires, et vous fournit un réel projet pour transformer un garage en un appartement avec le téléchargement gratuit de graphiques et modèle BIM.

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Je vous conseille de télécharger immédiatement le fichier exemple (pour les ouvrir, si vous n’avez pas encore Edificius, téléchargez la version d’essai gratuite), afin de me suivre pas à pas dans la présentation.

Avantages de la transformation un garage dans l’appartement

En Italie et au-delà, les conversions/transformations des magasins, garages, greniers et caves augmentent progressivement dans les logements à vendre ou à louer.

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La crise économique de 2008, qui a principalement fauché le marché immobilier, a conduit les Italiens à convertir leurs propriétés pour trouver de nouveaux acheteurs. De nombreux magasins ou bureaux sont devenus des maisons, avec des fenêtres et des volets transformés en grandes fenêtres et lumineuses, et de hauts plafonds exploités par des mezzanines et des escaliers en colimaçon fonctionnels.

Nous vous rappelons, cependant, qu’il est possible de transformer un garage en un logement résidentiel.

Aujourd’hui, les boîtes sont toujours placées dans les sous-sols des bâtiments, mais ceux construits jusqu’à environ 20 ans ont plus ou moins de grandes surfaces de plancher de rue et sont faciles à modifier dans des environnements de conception contemporains d’intérêt sûr.

Juste la taille moyenne, généralement entre 50/100 mètres carrés, rendre ces propriétés définitivement attrayantes. En fait, pour ceux qui veulent acheter ou louer, ils constituent la possibilité d’avoir un appartement avec une économie d’environ 10% à la fois sur le prix au mètre carré, et sur le loyer.

Le changement de l’utilisation prévue

Le changement d’utilisation d’une propriété est un changement dans la destination urbaine établi par les qualifications qui ont autorisé la construction de la même propriété. Pour cette raison, la demande de changement d’utilisation prévue d’une unité de construction est une procédure nécessaire dans le cas où une propriété doit être utilisée pour une utilisation autre que celle d’origine.

La procédure est régie par le décret législatif no 380/2001 (Texte consolidé de la construction), et en particulier par l’article 23-ter « Changement d’utilisation urbaine pertinent » en liaison avec l’article 3 relatif à la définition des interventions dans le bâtiment et les articles 6, 10, 22 et 23 relatifs aux qualifications nécessaires à la réalisation des différentes interventions.

Ce changement devient pertinent en termes d’urbanisme, au cas où il implique également la transition vers une catégorie fonctionnelle différente.

Il s’ensuit que la modification de l’utilisation prévue au sein d’une même catégorie fonctionnelle n’est pas pertinente sur le plan urbain et est donc toujours permise, sauf disposition contraire des lois régionales et des outils d’urbanisme municipaux.

Avec l’application de dl n.133/2014, mieux connu sous le nom de Décret Déblocage Italie, la procédure de changement d’utilisation prévue a été rationalisée, puisque les catégories fonctionnelles de ont été réduites aux macro-catégories suivantes :

• Résidentiel comprenant toutes les propriétés dont la zone a un usage principalement résidentiel ;
• Les hébergements touristiques tels que les hôtels et autres installations d’hébergement tels que les auberges, les chambres d’hôtes et les campings ;
• Productives et directionnelles , c’est-à-dire toutes les industries, laboratoires artisanaux et en général les structures destinées à la production de biens, mais aussi les banques, agences et entreprises fournissant des services, studios et bureaux professionnels ;
• Commercial qui comprend les magasins, les marchés et les entreprises, les restaurants et les bars ;
• Rural dans lequel sont les complexes pour la production agricole, l’élevage, la forestation et la culture, les logements ruraux, les serres et les fermes.

Destination urbaine et catégories cadastrales

Par définition, la destination urbaine de la zone, dans laquelle le bâtiment est inclus, est la fonction que le plan urbain actuel lui attribue en fonction de ses caractéristiques architecturales et structurelles.

Elle doit être absolument distincte de la catégorie cadastrale, maintenant attribuée par l’Agence du revenu, dont la fonction principale est d’établir l’estimation de la valeur aux fins de l’impôt.

Par conséquent, l’utilisation d’un bâtiment avec empilage autre que son utilisation réelle n’implique pas, en soi, une violation urbaine, mais peut plutôt détecter une activité incompatible avec les exigences structurelles, sanitaires, de sécurité, requises par les normes de l’industrie.

Les destinations d’utilisation urbaine sont normalement contenues dans les Normes techniques de mise en œuvre (NTA) du Plan général de réglementation ( PRG ) ou du Plan d’urbanisme Municipal (PUC ), et peut varier en fonction de l’emplacement de la propriété sur le territoire municipal.

Aux fins de l’urbanisme, l’utilisation prévue du bâtiment ou de l’unité d’habitation est celle qui prévaut en termes de superficie utile.

Titre d’activation pour le changement d’utilisation prévue

Le changement de l’utilisation prévue d’un bien, qu’il soit ou non d’un point de vue urbanistique, peut être réalisé avec ou sans l’exécution d’interventions de construction.

Même dans le cas d’un changement dans l’utilisation de l’urbanisme non pertinent parce qu’il est fait entre des catégories homogènes d’aménagement urbain, les travaux à réaliser sont toujours soumis au titre de la qualification de construction fournie en fonction de leur importance et de leur nature.

Le changement d’utilisation prévue sans œuvres est sujet à :

• SCIA, à condition qu’elle intervienne dans la même catégorie d’urbanisme, c’est-à-dire celles indiquées à l’art. 23-ter dpr 380/01 ;
• Permis de construire pour les changements de destination qui impliquent le passage de catégorie ou, si le changement d’utilisation est effectué dans les centres historiques, même dans une catégorie homogène (Jugement de cassation criminelle n. 26455/2016).

Dans le cas où des travaux de construction sont prévus pour le changement d’utilisation prévue, une intervention de restructuration des bâtiments est esquissée (art. 3, al. 1, lettre d), dpr 380/2001), puisque l’exécution des travaux, même à petite échelle, conduit cependant à la création d’ « un corps de construction en tout ou en partie différent de la précédente ». Ainsi, l’intervention est soumise à la délivrance du permis de construire, ou à la présentation d’un SCIA de remplacement du permis de construire, avec la charge de la contribution à la construction pour la destination différente.

Enfin, le décret n° 50/2017 est intervenu avec l’article 65-bis, qui a modifié l’article 3 du décret présidentiel 380/2001, permettant également aux travaux de restauration et de restauration conservatrice le changement de l’usage prévu.

Ce dernier, en vertu de l’arrêt 38611/2019 de la Cassation, peut être réalisé au moyen d’un permis de construire pour des interventions de rénovation de bâtiments impliquant des changements dans la forme du bien lié (art. 10, al. 1, lettre c), dpr 380/2001).

Toutefois, pour d’autres rénovations de bâtiments, le SCIA est suffisant.

Résumé de la législation de référence :

• loi n° 50/2017
• dl n. 133/2014
• dpr n° 380/2001

Comment transformer un garage en un appartement

Titre de la qualification

Les locaux destinés à l’utilisation du garage et de la cave sont des surfaces définies pour un usage accessoire .

Dans le cas de la transformation de l’utilisation, elles deviendraient des zones de vie utiles à toutes fins, avec la charge de l’urbanisme, car cela accroîtrait les besoins en services, en normes urbaines, en urbanisation et en infrastructures.

Il est complexe de dire que le garage n’est pas destiné à un usage résidentiel, car dans la demande de permis de construire pour les maisons neuves, les espaces accessoires sont toujours insérés et complémentaires. Néanmoins, l’arrêt susmentionné de cassation pénale n. 26455/2016 indique que « Dans la présente affaire, il y a eu un changement d’usage prévu, fait par des travaux de construction, de certains locaux de cave – garage à logement, ou de la catégorie d’utilisation non résidentiel aux différentes catégories d’utilisation résidentielle ».

En outre, l’arrêt de cassation pénale 6366/2019 prévoit que : « La modification du but visé de l’utilisation fonctionnelle doit être considérée comme autorisée, à condition qu’elle n’implique pas une modification objective de l’urbanisme et de la construction du territoire et n’affecte pas les indices de la construction, qui ne détermine pas, c’est-à-dire une augmentation de la charge urbaine, comprise comme une augmentation de la demande de services dits secondaires, tels que les espaces publics destinés au stationnement et les besoins de transport, d’élimination des déchets et de routes, résultant de la destination différente imprimée sur les marchandises. »

En résumé, quand un garage doit être transformé en appartement, selon les dispositions du décret SCIA 2 (dl n. 222/2016) est inclus dans le cas du changement d’utilisation urbanistiquement pertinent et donc soumis au permis de construire , sans préjudice des différentes régions et les indications de Outils de planification urbaine municipale.

Normes d’hygiène et d’hygiène

En plus de l’aspect urbain, il est nécessaire de vérifier le respect des principales normes d’hygiène et d’hygiène établies par le DM Sanità 5 juillet 1975 :

• Rapport d’éclairage de l’air | Le rapport entre la surface des pièces et les surfaces fenêtrées doit être respecté afin de garantir un facteur de lumière du jour moyen d’au moins 2 % et, en tout cas, la surface de la fenêtre d’ouverture ne doit pas être inférieure à 1/8 de la surface du plancher.
• Hauteur minimale de 2,70 m‘ | Dans ce cas, il est également nécessaire de prêter attention aux exigences fixées par les différentes municipalités, car au-dessus de 600 m au-dessus du niveau de la mer, la limite dans certains cas est abaissée à 2,40 m ;
• Taille minimale | Hébergement d’une pièce, pour une personne, doit avoir une superficie minimale incluant les services, pas moins de 28 mètres carrés, et si pour deux personnes pas moins de 38 mètres carrés ;
• Pièces détachées pneumatiques | Il est nécessaire de calculer et de respecter les pièces de rechange pneumatiques des environnements habités selon la norme UNI 10339 ;
• Impianti | Le respect des règles régissant toutes les installations de la maison, et en particulier la température de conception de l’air intérieur, la même dans toutes les pièces habitées et services, à l’exclusion des salles de stockage, doit être comprise entre 18°C et 20°C.

Empilage et certificat d’aptitude

Avec la conclusion de la pratique d’urbanisme, il est possible de procéder à la pratique Docfa pour la variation cadastrale, mise à jour plan d’étage, la rente et la catégorie de la propriété.

Par la suite, selon les dispositions de dl n. 222/2016, le technicien qui a reçu l’autorisation de construire ou qui a soumis le SCIA, voiture certifiera le Certified Reporting of Capability (SCA), déclarant l’existence des conditions de sécurité, d’hygiène, de santé, d’économie d’énergie des bâtiments et installations installées, ainsi que la conformité du travail avec le projet présenté, et la fixation :

• Certificat de certificat d’énergie (APE) ;
• déclaration de conformité des installations ou déclaration de conformité, conformément à l’art. 7 du décret législatif no 37/2008 ;
• copier la mise à jour cadastrale ;
• déclaration de conformité des travaux effectués avec les règles d’accessibilité et de surmonter les barrières architecturales.

Exemple de projet avec téléchargement de modèle 3D

Pour le cas pratique, nous avons prévu la transformation d’un garage, situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment en ligne pour l’habitation civile, en un petit appartement .

La propriété, de forme rectangulaire allongée et hauteur interne de 3,00 m, assez spacieuse (55 m²) pour accueillir deux voitures de taille moyenne, a une large ouverture sur la façade principale avec amortisseur inclinable et deux fenêtres rectangulaires à vasistas placées à 2,00 m du sol. La plus petite illumine et aère la salle de bain.

La conformation de l’espace « télescope » suggérait une composition essentielle articulée par la division en trois environnements principaux, un choix également déterminé par la présence des ouvertures, non modifiables, et à partir d’installations préexistantes :

1. une chambre pour deux personnes meublée avec placard à quatre portes, commode et lit double ;
2. une salle de bain avec place/lavabo, vase, bidet, douche, lave-linge et sèche-linge ;
3. l’ environnement unique de l’hébergement, entièrement enveloppé dans le mobilier et la boiserie à pleine hauteur en bois, dans lequel nous avons incorporé, dans l’ordre et le long des murs, la cuisine, le canapé, étagères, portes, table déjeuner et séances.

Etant un environnement résidentiel au rez-de-chaussée et en front de rue, nous avons accordé une attention particulière aux conditions de confort thermique et acoustique , en prévoyant ces interventions :

• construction de deux contremurs, le long des murs adjacents aux autres garages, constitués de panneaux isolants thermiques et d’une couche de caoutchouc insonorisante, gainé avec des éléments en plaques de plâtre ;
• le passage des installations le long des murs est facilité par la chambre interne des contremurs ;
• remplacement de la couche de guêpe en pierre sèche, revêtement sous-jacent et chape, par une guêpe aérée igloo, une semelle intérieure armée et une isolation thermique hydrofuge ;
• la couche finale de chape accueille le maillage de la plante et les panneaux rayonnants du système thermique ;
• les fenêtres sont faites de bois/aluminium rupture thermique avec chambre en verre avec gaz d’argon ;
• le sol de l’environnement de vie et de sommeil est en bois de chêne blanchi, également utilisé pour le lambris des meubles fixes, des portes, des lambris ;
• la salle de bain a été pavée de grès cérame et recouverte de carreaux de mosaïque.

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