Le certificat de praticabilité certifie l’existence de certaines normes d’hygiène et d’hygiène et de sécurité, en veillant à ce que pendant la construction, elles ont été respectées certaines exigences hygiéniques et sanitaires, conformément aux lois en vigueur au moment de la construction ou intervention.
Plan de l'article
Dispositions réglementaires
Texte consolidé des lois et règlements relatifs à la construction (entré en vigueur définitivement le 30 juin 2003) prévoit que le certificat de faisabilité ne doit être exigé que pour :
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- les nouveaux bâtiments ;
- reconstructions ou dévers, totaux ou partiels ;
- interventions sur les bâtiments existants susceptibles d’affecter les conditions d’hygiène et de sécurité ;
Dès l’entrée en vigueur de l’UT sur la construction, le certificat de faisabilité doit être demandé par le vendeur et livré à l’acheteur nécessairement uniquement pour les bâtiments neufs (c’est-à-dire ceux construits après le 30/06/2003) ou pour ceux déjà existants pour lesquels certains types d’interventions ont été réalisées en construction.
Cependant, il n’y a pas d’obligation de demander et de délivrer le certificat de faisabilité pour les bâtiments anciens qui n’ont pas fait l’objet d’interventions après l’entrée en vigueur du décret présidentiel 380/2001, où il n’est pas déjà trouvé, car ceux-ci sont très datant bâtiments, ou parce que déjà libéré, mais selon les règlements précédents. Tout effet rétroactif de la disposition est exclu du libellé de la norme.
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Le D.P.R. 380/2001 est maintenant la seule référence réglementaire en la matière puisqu’il a abrogé toute la discipline préexistante. Avec lui le législateur a exclu à juste titre de la prévision de la demande de certificat de praticabilité les bâtiments anciens qui à partir de la date d’entrée en vigueur de la réforme (précisément le 30/06/2003) n’ont pas immédiatement aucune des interventions indiquées dans les lettres b) et c) de la deuxième paragraphe de l’article 24.
En fait, le texte unique a l’avantage d’avoir coordonné, dans quelques articles, la faible législation sur la délivrance du certificat de faisabilité. Rien, cependant, ne nous parle du rôle du certificat de praticabilité par rapport à l’acte notarié d’achat de la propriété, qui est donc indépendant de la présence ou non du certificat.
Loi du 28 février 1985 n. 47 — Règles sur le contrôle des activités urbaines et de construction, sanctions, redressement et sanatorium des travaux de construction, art. 40, paragraphe 2, prévoit que les actes de transfert de propriété doivent contenir, pour la déclaration de l’aliénant, les détails de la licence ou de la concession de construire ou dans sanatorium, sous peine de nullité de l’acte.
Il continue de dire que pour les travaux de construction commencés avant le 1er septembre 1967 (date d’entrée en vigueur du cd. « Law Bridge »), au lieu des extrêmes du permis de construire peut être produit une déclaration de remplacement d’un document notoire (qu’il soit inclus dans l’acte lui-même ou dans un document distinct) que les travaux sont commencés avant le 2 Septembre 1967. Rien ne dit au sujet du certificat de praticabilité, qui n’est donc pas une condition contractuelle et/ou un facteur affectant la vente.
Aucune règle ne réglemente donc les conséquences de l’absence du certificat de faisabilité pour le moment de la signature de l’acte notarié. Au contraire, nous pouvons dire spécifiquement qu’il n’y a pas de loi qui comprend une obligation de délivrance préventive et la délivrance du certificat de faisabilité pour chaque type de construction effectuée dans les temps antérieurs à la loi susmentionnée, en effet il est clair que la loi 380/2001 exclut même la délivrance de le certificat de faisabilité délivré par les administrations municipales dans le cas de bâtiments anciens pour lesquels aucune intervention n’a été effectuée après l’entrée en vigueur de la loi susmentionnée.
La jurisprudence
Ces dernières années, la tendance des tribunaux est dans le sens de considérer le certificat de faisabilité comme une exigence juridique de plus en plus importante du bien visé par la vente, mais seulement parce qu’il attesterait l’utilisabilité du bien pour un usage donné.
Selon la jurisprudence majorité, même si aucune règle obligatoire ne prévoit une obligation préalable de délivrer une telle certification, l’absence de faisabilité constitue une défaillance du vendeur.
Dans l’arrêt de la Cassation civile, sez. II, 11 octobre 2013, n. 23157 précise que « la remise du certificat d’habitabilité de la propriété couverte par le contrat, lorsqu’il s’agit d’un appartement à utiliser comme habitation, sans constituer pour elle-même une condition de validité de la vente, il intègre une obligation qui imminente le vendeur conformément à l’art. 1477 du Code civil italien, à la suite d’une exigence essentielle de la chose vendue, comme incident sur la possibilité d’utiliser légitimement la même chose pour l’usage prévu contractuellement.
Dans un arrêt récent, n. 24386 du 8 février 2016, la Cour de cassation a déclaré que la vente d’un bien immobilier sans certificat de faisabilité configure une vente d’une chose en partie ou entièrement différente de celle déduite en vertu du contrat.
Dans ce cas, l’acheteur peut légitimement demander soit la résiliation du contrat (c’est-à-dire la résiliation du contrat) soit l’exécution de la même s’il a un intérêt dans l’achat, arrêter la possibilité de demander réparation pour dommages. Mais ce n’est pas tout. La Sainte Cour a également décidé que l’acheteur pouvait refuser de signer l’acte, même s’il avait déjà conclu le contrat préliminaire.
En résumé, la Cour suprême a déterminé que s’il n’a pas la capacité d’utiliser un bien comme maison d’habitation et que, par conséquent, le bien ne peut être utilisé qu’à d’autres fins (p. ex., entrepôt), l’achat est valable de la même façon, mais l’acheteur a acheté une chose pour une autre, avec dommage à ses droits.
Certificat de Capacité ou facilité d’utilisation substantielle ?
Pour comprendre le problème découlant de la seule contradiction apparente entre la norme et la jurisprudence, il est nécessaire, à notre avis, de distinguer entre l’absence du certificat d’utilisabilité et le manque d’utilisabilité substantielle.
Il s’agit de deux aspects distincts, le premier formel et le second substantiel, car si la présence du certificat de faisabilité confirme l’existence de la viabilité du bien pour un usage déterminé, l’absence du certificat n’entraîne pas nécessairement l’absence de convivialité. Il est à noter que l’absence du certificat de faisabilité est souvent liée exclusivement à des aspects bureaucratiques ou à un simple oubli du propriétaire.
Toutefois, pour les bâtiments neufs ou ceux qui font l’objet d’opérations de construction à la suite de l’entrée en vigueur de L. 380/2001, les deux questions coïncident, étant obligatoire d’obtenir la certification, de sorte que si l’acheteur n’a pas l’intention de se prévaloir de son droit de refuser l’achat pour défaut du vendeur (qui a l’obligation de fournir le certificat) devra évaluer les raisons de l’éventuel défaut du certificat.
Si tel est le cas, il s’agit d’un manque dû à des raisons formelles et/ou à l’oubli (et donc résoluble avec peu de frais, qui peut être supporté par le vendeur même après l’achat) ou si c’est un manque dû au manque substantiel de facilité d’utilisation (comme l’hypothèse de refus de la administration municipale).
Alors que pour l’immobilier datant du temps, à savoir avant l’entrée en vigueur de la loi, spécifié que l’acheteur n’a pas le droit de refuser l’achat pour le seul manque de certification, l’inexistence de la facilité d’utilisation ou moins — à ce stade substantiel — doivent être évalués par l’acheteur en fonction de l’état des faits.
L’ acheteur doit évaluer de façon indépendante si le bien est adapté à ses besoins, et s’il a les exigences nécessaires pour l’utilisation en fonction de ses finalités, c’est-à-dire s’il a celui que nous avons appelé la facilité d’utilisation substantielle : le certificat peut également exister parce que le propriétaire avait été acquis conformément à une loi maintenant abrogée, mais peut également manquer légitimement parce que l’époque n’avait pas à être obligatoirement exigée, et aujourd’hui, même si elle était exigée, le certificat de praticabilité ne pouvait même légitimement être délivré par les municipalités pour les bâtiments exclus de les prévisions réglementaires.
Ne sera- ce que parce que le certificat doit être établi par les Administrations conformément à la réglementation en vigueur au moment de la construction (ou postérieure intervention de construction), ce qui est certainement pas chose simple après des années.
L’ origine avant 1967, par exemple, ou la question d’une condonion parce que la propriété était totalement abusive, expliquent suffisamment l’absence de certification, de sorte que l’acheteur, s’il veut acheter, s’il veut acheter, s’interroge prudemment sur la conformité du bien à ses besoins, et avant l’achat. Toute imprudence, dans ce cas, ne permet pas à l’acheteur d’exercer son droit parce que s’il achète un bien avant 1967 – continuant dans notre exemple – il est évident qu’il devait savoir que la facilité d’utilisation manquait.
Examen prudent avant l’examen préliminaire
Par conséquent, nous pouvons conclure que la question du certificat de faisabilité doit être abordée dès le début, dans le cas de la négociation immobilière préliminaire, afin d’éviter les différends au moment de l’acte ou des malentendus ultérieurs. L’acheteur peut également décider d’accepter et d’acheter un bien sans un tel certificat, même si c’est un bien immobilier après la loi susmentionnée, s’il est sûr qu’il a la capacité de substantiel pour son utilisation , et peut quand même décider que la propriété lui convient telle qu’elle est.
Mais il est prudent que cet accord soit mis en évidence, et le notaire fera bien d’informer l’acheteur des problèmes et des risques connexes lorsque le vendeur déclare qu’il n’y a pas un certificat de faisabilité.
Voulant schématiser encore plus nous avons ces deux situations :
A) bâtiments construits (ou avec des interventions de construction qui impliquent la libération) après la loi. Le certificat doit être demandé à la municipalité par le vendeur et livré à l’acheteur. S’il n’y a pas de certificat, l’acheteur — sous réserve du fait que l’acheteur peut refuser de conclure — doit évaluer si le motif de l’absence est un défaut formel et, dans l’affirmative, de conclure des accords ultérieurs pour la renonciation, pour la demande au vendeur de la fournir, le choix de demander après l’acte, et/ou sur qui les frais sont encourus. Ou il doit apprécier si la raison consiste en un manque substantiel, ce qui implique l’impossibilité de l’utilisation de la propriété et donc une baisse de valeur, en décidant de poursuivre l’achat au même prix ou à un prix inférieur.
B) Immobilier construit avant la loi. Le certificat ne doit pas être délivré par la municipalité et livré par le vendeur (sauf s’il y en a déjà). L’acheteur ne peut pas s’y attendre. À ce stade, il est seulement nécessaire que l’acheteur évalue s’il existe une facilité d’utilisation substantielle, à savoir l’adéquation du bien à l’usage prévu et décider — comme ci-dessus — de poursuivre l’achat au même prix ou à un prix inférieur
Attention cependant ! Ici, nous ne pouvons négliger de rappeler que le notaire n’a aucune obligation d’aucune sorte, aucun devoir et aucune tâche à l’égard de l’ensemble de la question de l’urbanisme, comme nous l’avons souligné en détail dans l’article consacré au contrôle notarié de la régularité urbaine, sauf pour la tâche de demander à tous les les informations fournies par le vendeur et le signalement de sa déclaration sous serment en place.
Déclaration sous la seule responsabilité du vendeur, et pas du tout du notaire, qui, d’ailleurs, n’a même pas les outils pour comprendre techniquement la question de l’urbanisme. Pour éviter les malentendus sera bien rappelons que la Cour suprême s’est clairement prononcée contre l’absence de toute obligation et responsabilité du notaire en matière d’urbanisme.
Voir aussi ce que j’ai rapporté sur les décisions de la S.C. dans l’article consacré aux responsabilités du notaire en matière d’abus d’immeuble.
D’ autant plus, il n’y a aucune responsabilité du notaire pour l’existence du certificat de praticabilité dans lequel le rôle du notaire n’est même pas fourni par tout Normalement, et en effet ne relève même pas des obligations de la déclaration assermentée du vendeur sur l’urbain question de planification dont je vous ai parlé.
Donc, si vous avez à vendre ou acheter un bien manquant le certificat de praticabilité, parce que dû pour la construction ou les travaux après 2003, ne désespérez pas.
Essayez de déterminer si le problème est formel et le certificat est manquant parce qu’il n’a pas été retiré ou n’a pas été effectué la pratique dans la municipalité, ou parce qu’il a été refusé comme la propriété sans les caractéristiques Minimal constructif pour la délivrance du certificat (aspect substantiel).
Dans les deux premiers cas, le dommage est minime : au plus l’honoraire de l’arpenteur qui le retire dans le bureau compétent ou fait la pratique dans la municipalité. Dans le second cas, le problème est plus pertinent, mais il est très rare hypothèse, parce que je pense qu’il est impossible qu’une propriété soit parfaite urbanistiquement sans avoir les caractéristiques minimales pour la libération de l’habitabilité.
Je dis impossible parce qu’une propriété construite correctement selon le concessionnaire/permis de construction a déjà nécessairement les caractéristiques importantes qui permettent la délivrance du certificat de faisabilité.
Cependant, dans ce cas rare, il sera nécessaire d’effectuer des travaux — peut-être salés — pour ajuster la propriété, et le compte doit être payé par le vendeur qui doit vous garantir pas beaucoup et non seulement le certificat (aspect formel) mais la facilité d’utilisation réelle (aspect substantiel).
